Bulle immobilière en Chine, mythe ou réalité ?

[Chamie]

Bonjour,

Dans mes voyages, je suis toujours et inlassablement étonné par le nombre de constructions, de logements vides, ou de chantiers à l'abandon.

J'ai habité une année durant à Pékin, et évidement ça construit, une fois les constructions debout, ça se remplit. (je parle des habitants et non des propriétaires) le taux de remplissage est dur à déterminer, mais dans ma "zone" je dirais qu'on arrivait péniblement à 50%.
Retour sur les lieux un an après, j'estime à 70%.

Durant mon voyage à SanYa, je vois encore des constructions dans tous les sens, des chantiers à l'abandon.
Je me dis, c'est une destination touristique, ce sont principalement des logements destinés au tourisme. Et sachant que la saison c'est en hiver pour les chinois et le russes, pourquoi pas.

Maintenant, dans le DongBei, même schéma, en pire j'ai envie de dire.
En périphérie de la ville, des constructions de grand ensemble. Déjà il y a 2 ans c'était le cas, là c'est terminé, mais d'autres poussent, alors que ceux terminés ne sont quasiment pas habité. Et pareil dans le centre, des nouvelles constructions.

Pour la petite histoire un oncle vit dans un immeuble (depuis 4 ans) qui doit être habité à 60%, et pas mal de logement sont à vendre, mais personne n’achète, ils attendent du plus neuf ou du mieux.

Mais surtout tous ces logement sont destiné à qui ?

La ville exacte c'est YuShu entre ChangChung et Harbin, et la route entre Harbin et Yushu est déprimante, des usines à l'abandon, des chantiers qui ont l'air abandonné, des grands ensembles au milieu de nul part.

Alors ce tableau vous le connaissez, mais bulle immobilière ou pas ?
Car quand j'en parle à ma femme elle me dit, "mais non ils ont arrêté de construire des nouveaux logements".
"Il y a des millions de chinois qui ont besoin de logement", "ça peut pas perdre de valeur".

Si qqun à des chiffres, ou des articles (en chinois) qui pourrai illustrer dans sa langue mes craintes d'une bulle immobilière prête à exploser ? Ou des contre-exemples ?

Sinon bulle ou pas bulle ?

Situation Pékin, ShangHai, petite, moyenne ville, pareil ou pas ? Quelles sont les particularités ?

Bref, dites moi tout.

Lien retiré

 

[Crimson]

Bulle. C'est connu. catalogue et quantifie.
Pleins de discussions sur le forum a ce sujet.
Si les apparts sont vides c'est parceque ces derniers ne sont que des investissements speculatifs pour leurs acheteurs. Parallement les banques (d'etat, je le rappelle, pas vraiement de banques privees en chine) pretes aux developpeurs car les provinces doivent vendre des terres pour se financer. Le serpent se mord la queue depuis une decennie.
La question est comment va se realiser le "degonflement". Soft ou hard.

Ca baisse deja depuis 6 mois sur la plupart des grands centres. D'ou la volatilite du stock market, devenu "valeur refuge" (cette blague..)

Apres ca fera comme en 2008, ca va se casser la gueule de 30%, puis tout le monde rachete pour speculer a nouveau. Mais l'inconnu c'est le niveau de liquidite disponible, qui est clairement moindre en comparaison a 2008.

 

[lafoy-china]

Ce qui a fait du tort a la construction en Chine entre autre c'est de limiter a 1 appartement l'achat pour un etranger .
A Dongguan et la cambrousse autour par exemple il n'etait pas rare que des hongkongais achete un etage complet voir 2 car a 3000 /4500 Y le M2 a l'epoque c'etait cadeau et ensuite mettaient ces appartement en locations . Les appartements partaient comme des petits pains .
Aujourd’hui c'est 6000 pour du neuf , et des quantites d'immeubles sont vides .

Le gouvernement devrait revoir sa copie a ce sujet , j'ai eu une discussion dernierement a ce sujet a Beijing mais bon on m' a ecoute poliment !

 

[Ya Li Shan Da]

Apres ca fera comme en 2008, ca va se casser la gueule de 30%, puis tout le monde rachete pour speculer a nouveau. Mais l'inconnu c'est le niveau de liquidite disponible, qui est clairement moindre en comparaison a 2008.

Voici d'ailleurs un article d'hier très alarmant a ce sujet.
http://finance.yahoo.com/news/chinas-stock-market-screwing-master-152221800.html

 

[MarvinHC]

Ce qui a fait du tort a la construction en Chine entre autre c'est de limiter a 1 appartement l'achat pour un etranger .
A Dongguan et la cambrousse autour par exemple il n'etait pas rare que des hongkongais achete un etage complet voir 2 car a 3000 /4500 Y le M2 a l'epoque c'etait cadeau et ensuite mettaient ces appartement en locations . Les appartements partaient comme des petits pains .
Aujourd’hui c'est 6000 pour du neuf , et des quantites d'immeubles sont vides .

Le gouvernement devrait revoir sa copie a ce sujet , j'ai eu une discussion dernierement a ce sujet a Beijing mais bon on m' a ecoute poliment !

Par contre ca pourrait etra la solution pour la bulle. Quand ca devient chaud, on authorise les etrangers d'acheter plus, comme ca ils peuvent attirer les investisseurs russes etc.

 

[remi/huanhuan]

Par contre ca pourrait etra la solution pour la bulle. Quand ca devient chaud, on authorise les etrangers d'acheter plus, comme ca ils peuvent attirer les investisseurs russes etc.

Bonjour

Une solution pour éviter que la bulle éclate peut-être, mais l'utilité d'un logement, c'est d'habiter dedans.
Si les locaux ne peuvent pas acheter leur appartement perso, c'est juste un support pour la spéculation, et ça ne fait que repousser la problème.

Rémi

 

[lafoy-china]

Bonjour

Une solution pour éviter que la bulle éclate peut-être, mais l'utilité d'un logement, c'est d'habiter dedans.
Si les locaux ne peuvent pas acheter leur appartement perso, c'est juste un support pour la spéculation, et ça ne fait que repousser la problème.

Rémi

il n'etait pas rare que des hongkongais achete un etage complet voir 2 car a 3000 /4500 Y le M2 a l'epoque c'etait cadeau et ensuite mettaient ces appartement en locations . Les appartements partaient comme des petits pains .

Bonsoir Remi
Essayez quand meme de lire les posts completement je stipule que ces appartements sont mis en location , tout le monde peut louer en Chine selon ses moyens et le type d'appartement , acheter ce n'est pas la meme chose quand il faut sortir 50 % de la valeur d'achat du bien envisage .
Tout le monde est content , le promoteur , l'acheteur qui amorti son bien , le locataire qui n'est pas chez lui mais dans l'appartement qu'il n'aurait jamais pu s'offrir dans l'immediat .
Plus belle la vie ....

 

[马马虎虎]

Bonsoir Remi
Essayez quand meme de lire les posts completement je stipule que ces appartements sont mis en location , tout le monde peut louer en Chine selon ses moyens et le type d'appartement , acheter ce n'est pas la meme chose quand il faut sortir 50 % de la valeur d'achat du bien envisage .
Tout le monde est content , le promoteur , l'acheteur qui amorti son bien , le locataire qui n'est pas chez lui mais dans l'appartement qu'il n'aurait jamais pu s'offrir dans l'immediat .
Plus belle la vie ....

pour louer, faut aussi pouvoir sortir 50% voir 100% d'un loyer annuel.
c'est pas si évident, et ça incite aussi à la spéculation.

 

[lafoy-china]

pour louer, faut aussi pouvoir sortir 50% voir 100% d'un loyer annuel.
c'est pas si évident, et ça incite aussi à la spéculation.

Bonsoir Mahu
Ben ue dans ce cas la , une solution habiter dans la foret avec les loups , tout en prenant garde de pas tomber dans l'etang gele en rentrant de la taverne bourre , surtout si tu as un pied-bot !

 

[马马虎虎]

Bonsoir Mahu
Ben ue dans ce cas la , une solution habiter dans la foret avec les loups , tout en prenant garde de pas tomber dans l'etang gele en rentrant de la taverne bourre , surtout si tu as un pied-bot !

déjà tenté. la tente décathlon c'est sympa, mais c'est chaud pour faire du café le matin.

 

[remi/huanhuan]

Bonsoir Remi
Essayez quand meme de lire les posts completement je stipule que ces appartements sont mis en location , tout le monde peut louer en Chine selon ses moyens et le type d'appartement , acheter ce n'est pas la meme chose quand il faut sortir 50 % de la valeur d'achat du bien envisage .
Tout le monde est content , le promoteur , l'acheteur qui amorti son bien , le locataire qui n'est pas chez lui mais dans l'appartement qu'il n'aurait jamais pu s'offrir dans l'immediat .
Plus belle la vie ....

Bonsoir,

Bien compris votre idée, mais je réagissais surtout à l'ouverture aux vrais étrangers (les Russes), qui n'ont pas la réputation d'investir dans l'immobilier pour amortir leurs biens en les louant, avec une gestion en bon père de famille.

Les loyers (déterminé par les capacités financières des occupant) devraient aussi normalement définir le prix auquel on achète les appartements, simplement en calculant son temps d'amortissement, sans penser à la plus value éventuelle (spéculation). Je n'ai pas vraiment l'impression que ce soit le cas actuellement.

Rémi

 

[lafoy-china]

Bonsoir,

Bien compris votre idée, mais je réagissais surtout à l'ouverture aux vrais étrangers (les Russes), qui n'ont pas la réputation d'investir dans l'immobilier pour amortir leurs biens en les louant, avec une gestion en bon père de famille.

Les loyers (déterminé par les capacités financières des occupant) devraient aussi normalement définir le prix auquel on achète les appartements, simplement en calculant son temps d'amortissement, sans penser à la plus value éventuelle (spéculation). Je n'ai pas vraiment l'impression que ce soit le cas actuellement.

Rémi

Il suffit de stipuler aux acheteurs qu'ils sont dans l'obligation de mettre le ou les biens en location* en cas de non occupation par eux memes , ce n'est pas un probleme en Chine on peut mettre le locataire dehors quasi dans l'instant ( on va dire 1 mois ) si on veut vendre ou recuperer son bien pour un usage personnel .

* La gestion du patrimoine de la personne serait confiee a une agence de gestion de biens des la signature notariale , il serait egalement possible au niveau loyer de les equilibrer rapport au prix d'achat et des taux de credits en vigueur le cas echeant , en ajoutant toutefois un petit plus financier pour le proprietaire , et ceci afin d'eviter toute speculation dans ce domaine .

Et une autre solution pour degonfler la bulle que le montant initial pour les acheteurs soit de 20 % pas de 50 % .

Conseil gracieusement prodigue par Lien retiré

Lien retiré

 

[Lyka]

Il suffit de stipuler aux acheteurs qu'ils sont dans l'obligation de mettre le ou les biens en location* en cas de non occupation par eux memes , ce n'est pas un probleme en Chine on peut mettre le locataire dehors quasi dans l'instant ( on va dire 1 mois ) si on veut vendre ou recuperer son bien pour un usage personnel .

* La gestion du patrimoine de la personne serait confiee a une agence de gestion de biens des la signature notariale , il serait egalement possible au niveau loyer de les equilibrer rapport au prix d'achat et des taux de credits en vigueur le cas echeant , en ajoutant toutefois un petit plus financier pour le proprietaire , et ceci afin d'eviter toute speculation dans ce domaine .

Et une autre solution pour degonfler la bulle que le montant initial pour les acheteurs soit de 20 % pas de 50 % .

Conseil gracieusement prodigue par Lien retiré

Lien retiré

Le problème c'est que les chinois n'aiment pas donner de l'argent aux autres...enfin c'est comme ça qu'ils voient la location ^^"

 

[Breizh In China]

Et une autre solution pour degonfler la bulle que le montant initial pour les acheteurs soit de 20 % pas de 50 % .

Je ne vois pas comment limiter le montant initial limiterait la bulle. Quand je vois le nombre de collègues chinois qui ont 2-3 appartements, alors qu'ils peuvent en théorie même pas s'en payer un seul...
Bloquer la vente d'appartement pendant 10ans si pas résidence principale. Taxer les appartements non loués. Ça ça peut calmer la bulle.

 

[Chamie]

Au niveau des chiffres on a une estimation du nombre de logement vacant ?

 

[理科。]

Alors ce tableau vous le connaissez, mais bulle immobilière ou pas ?
Car quand j'en parle à ma femme elle me dit, "mais non ils ont arrêté de construire des nouveaux logements".
"Il y a des millions de chinois qui ont besoin de logement", "ça peut pas perdre de valeur".

Si qqun à des chiffres, ou des articles (en chinois) qui pourrai illustrer dans sa langue mes craintes d'une bulle immobilière prête à exploser ? Ou des contre-exemples ?

Courage mec, ma femme aussi me casse les couilles tanne pour qu'on achète un appart en Chine...
Alors qu'on s'est déjà fait avoir en achetant en France en 2008
Je me console en expliquant à qui veut bien l'entendre qu'on est victime des inégalités générationnelles (Louis Chauvel vous connaissez ?), et en misant sur le fait qu'à la base, on achète surtout pour avoir un toit au-dessus de la tête à la retraite, afin d'avoir des charges en moins (loyer ou traites).

J'ai toujours l'impression que la Chine suis fidèlement les traces des modèles occidents, y compris leurs faux pas.
Comme tout bon phénomène de bulle, nul ne sait quand celle-ci éclatera, mais j'ai du mal à croire à une franche baisse des prix. Je vois plus une évolution du marché de l'immobilier à l'européenne (stagnation et ajustements mineurs) plutôt qu'à l'américaine.
Jusqu'à preuve du contraire, les boursicoteurs comptaient plus sur leurs gains pour s'enrichir que pour payer leurs traites, heureusement.

 

[Sparadrap]

Il me semble que la flambée des prix de l'immobilier en Chine (près de 8 fois la culbute sur les 15 dernières années dans les secteurs recherchés) tient surtout à la palette limitée des investissements ici. Les bourses sont assez rudimentaires, pas d'assurance-vie, un secteur bancaire largement étatisé... Les Chinois se montent donc tout seuls le bourrichon en achetant de plus en plus cher tout en se disant "c'est dingue, on vend de plus en plus cher" !

Bien sûr que la bulle peut se percer. Pour 1000 raisons : faible qualité de la construction, déconnexion par rapport aux revenus, plans d'urbanisme inexistants... la liste est sans fin. Il n'y a qu'à regarder du côté du pays du soleil levant : ils se sont pris un bon -50% dans les années 1990 et ce n'est jamais reparti.

Mais voilà, ça fait des années qu'on en parle et la bulle n'éclate pas. Raisons : sectorisation de l'éducation, exode rural qui n'en finit pas, démographie, sans parler des fortunes immobilières récentes qui alimentent la bulle. Et c'est bien dommage car ça gêne l'évolution de la société (difficile de dire flûte à ses parents ou beaux-p' quand ils te logent, pis quels sont les critères pour trouver le conjoint idéal dans ces conditions, à votre avis ?).

 

[aze]

Coût d'obtention d'un mètre carré dans mon cartier -> 2500 rmb.
Prix de vente -> 30000 rmb
Différence -> 27500 rmb

-> comment sont ventillé ces 27500 rmb entre les différentes parties prenantes?
-> qui n'a pas intérêt que la bulle dégonfle?

Les victimes seront selon moi et si il y a une grosse correction
-> les travailleurs du secteur
-> les "pauvres" jeunes chinois obligés d'acquerir un logement dans l'année pour se marier. (Franchement je les plains, se calculer 25 ans de dettes raz la gueule et donc une vie de merde pour financer la cor..ption).
-> les pseudo nouveau riches qui possèdent des logements hors de prix car ils sont nés là mais dont les revenus ne sont pas en adéquation.
-> les petits investisseurs qui se sont cru malin de spéculer dans le mauvais timing. (Crédulité exacerbée)
-> peut être d'autre que j'oublie.

-> pour les autres, ils en ont que trop profité, cela n'a que trop duré, une bonne partie de leurs avoirs ne sont plus en Chine, leur famille et éventuellement leur passeport non plus.

correction, correction, correction

 

[pierreau21]

Coût d'obtention d'un mètre carré dans mon cartier -> 2500 rmb.
Prix de vente -> 30000 rmb
Différence -> 27500 rmb

-> comment sont ventillé ces 27500 rmb entre les différentes parties prenantes?
-> qui n'a pas intérêt que la bulle dégonfle?

Les victimes seront selon moi et si il y a une grosse correction
-> les travailleurs du secteur
-> les "pauvres" jeunes chinois obligés d'acquerir un logement dans l'année pour se marier. (Franchement je les plains, se calculer 25 ans de dettes raz la gueule et donc une vie de merde pour financer la cor..ption).
-> les pseudo nouveau riches qui possèdent des logements hors de prix car ils sont nés là mais dont les revenus ne sont pas en adéquation.
-> les petits investisseurs qui se sont cru malin de spéculer dans le mauvais timing. (Crédulité exacerbée)
-> peut être d'autre que j'oublie.

-> pour les autres, ils en ont que trop profité, cela n'a que trop duré, une bonne partie de leurs avoirs ne sont plus en Chine, leur famille et éventuellement leur passeport non plus.

correction, correction, correction

Dans ton " CARTIER " , tu habites dans un QUARTIER de parvenus ??? LOL
Lapsus révélateur ? J'espère qu'ils sont à l'heure dans ce Cartier .
En quelle année , as tu acheté à 2500 ? La revente se fait à 30 000 , à ce jour ?
Appliquer les mêmes mesures qu'en France , louer pendant X années , 1 seul logement principal, bloquer les loyers sur un ratio prix d'achat/remboursement, emprunt limité à X % des revenus ( ce qui évite l'achat des plusieurs biens immos avec un seul revenu et le risque type subprime) . L 'état a les moyens de réguler si il le veut ou de laisser courir comme aux EAU .

 

[Ya Li Shan Da]

Bien sûr que la bulle peut se percer.
Mais voilà, ça fait des années qu'on en parle et la bulle n'éclate pas.

Elle n'eclate pas, elle se degonfle.