Bonjour,
Post écrit il y a quelques années mais qui devrait être toujours d'actualité.
http://www.bonjourchine.com/threads/loyer-dun-commerce-en-chine.49404/#post-153961
"de tête, sans pouvoir garantir que ce soit la norme, le "transfert fee", la somme que l'on te demande pour compenser l'ancien locataire de ses frais de décoration de l’époque, doit être négocié entre toi-même, le proprio et l'ancien locataire + l'agent qui doit gagner sa commission et roule pour toi.
Dans la situation ou l'ancien locataire n'est pas en mesure de renouveler son bail face a la hausse des tarifs demandé par le propriétaire, tu le pousses de son emplacement, et dans ce cas c'est a toi de supporter l'investissement initial en décoration, en plus de ta propre deco qu'il ne faudra pas oublier de revendre au prochain bailleur.... Ta marque est peu connue et tu souhaites te placer dans un environnement haut de gamme pour avoir accès a la zone de chalandise que cette dernière brasse. Parfait si tu n'es pas sur de tenir les rythmes, l'embrasement devrai-je dire, des loyers sur 3 ans.
Dans la situation ou c'est le locataire qui ne fait plus de business et n'est plus en mesure de payer son loyer, tu dois demander au prioprio de mettre l'emplacement a nu, en contrepartie les mois de loyer occupes par la décoration seront surement a ta charge. Même avec une petite marque il est possible de récupérer une location intéressante juste parce que le patron du commerce ciblé passe plus de temps au KTV que dans sa boutique et fait banqueroute.
Le prioritaire est surtout en attente de loyer et mettra dehors son locataire insolvable le plus vite possible pour un an de loyers au cours actuel. Planifier la prochaine hausse de loyer a la fin de la première année d'exercice. Baux de 3 a 5 ans.
Dans la situation ou c'est le prioprio qui souhaite renouveler son offre marchande en sélectionnant une autre activité que celle existante (ton propre commerce par exemple), un frais de transfert te sera demandé.
C'est le véritable terme.
Tu dédommages le locataire actuel d'une partie de son chiffre d'affaires prévisionnel des 3 prochains mois d’activité. Cela n'a rien a voir avec le loyer ou la décoration, le terme est flou, beaucoup en profitent. Il faut demander des preuves de rentabilité du commerce cible et ne viser que des points de ventes ne distribuant que des produits a la valeur ajoutée plus faible que tes propres produits. Les propriétaires sont généralement sensibles a l'argument "monter en gamme". Le propriétaire en revanche devrait faire des concessions en remettant a nu le commerce et en t’octroyant un mois de gratuité, le temps que tu fasses ta propre deco.
Ta marque est connue, et est a elle seule une promesse de trafique supplémentaire pour une zone commerciale ou l'offre (disons snacking) est trop forte, il est possible qu'une belle courbe de profits attendus sur 5 ans couplée a un projet de décoration ambitieux et couteux suffissent a convaincre le propriétaire de se débarrasser d'un de ses locataires rentables a ton privilège.
La promesse est d'occuper cet emplacement pour 6-8 ans, ou plus.
Il faudra aussi payer l'agent. 1 mois de loyer. La commission de l'agent varie de villes en villes, mais n'est en rien liée aux frais de transfert."
Bonne Journée,
