Bulle immobilière en Chine, mythe ou réalité ?

[Chamie]

Donc si je résume :

Sur la construction d'un grand ensemble :
- Les entreprises chargées de la construction se font du blé.
- Les promoteurs se font du blé
- Les propriétaires qui spécule sur la valeur des biens, se font du blé.
- Les petits propriétaires, peuvent ou non se faire une plus-value (très variables j'imagine selon l'endroit)
- Les autorités se font bu blé.

Donc les seuls pigeons finalement, ce sont qui "doivent" acheter en vue d'assurer un avenir pour leur famille.
Et ceux qui n'ont pas les moyens de se payer un appart.

Et tous les logements qui restent invendus ou inhabités, et tous ces chantiers à l'abandon, qu'est ce que c'est ? Des promoteurs qui se sont cassé les dents ? Des histoires de corruption ?

Je pense aussi que la bulle ne va pas exploser, mais se dégonfler tranquillement.
D'une le marché étant saturer l'offre plus haute que la demande, naturellement il devrait y avoir un équilibrage. Plus les réglementations que sort le gouvernement.

Mais sur la durée de vie de ces constructions, ça doit là aussi être fonction de pas mal de paramètres, mais on estime à combien la durée de vie ? 50 ans, 100 ans ?

 

[Fa-Lice]

Il suffit de stipuler aux acheteurs qu'ils sont dans l'obligation de mettre le ou les biens en location* en cas de non occupation par eux memes , ce n'est pas un probleme en Chine on peut mettre le locataire dehors quasi dans l'instant ( on va dire 1 mois ) si on veut vendre ou recuperer son bien pour un usage personnel Lien retiré

Il me semble que pour les étrangers ils ne peuvent pas légalement mettre leur bien en location ?
Ils auraient le droit d'habiter le logement acheté mais pas de le louer "légalement". Info ou intox ?

 

[Breizh In China]

Il me semble que pour les étrangers ils ne peuvent pas légalement mettre leur bien en location ?
Ils auraient le droit d'habiter le logement acheté mais pas de le louer "légalement". Info ou intox ?

Il me semble que les laowais ne peuvent qu'acheter l'appartement ou ils vivent. Après, aucune idée si ils bougent, peuvent-ils louer?

 

[manu]

J'ai habité une année durant à Pékin, et évidement ça construit, une fois les constructions debout, ça se remplit. (je parle des habitants et non des propriétaires) le taux de remplissage est dur à déterminer, mais dans ma "zone" je dirais qu'on arrivait péniblement à 50%.
Retour sur les lieux un an après, j'estime à 70%.

Durant mon voyage à SanYa, je vois encore des constructions dans tous les sens, des chantiers à l'abandon.
Je me dis, c'est une destination touristique, ce sont principalement des logements destinés au tourisme. Et sachant que la saison c'est en hiver pour les chinois et le russes, pourquoi pas.

Maintenant, dans le DongBei, même schéma, en pire j'ai envie de dire.
En périphérie de la ville, des constructions de grand ensemble. Déjà il y a 2 ans c'était le cas, là c'est terminé, mais d'autres poussent, alors que ceux terminés ne sont quasiment pas habité. Et pareil dans le centre, des nouvelles constructions.

Pour la petite histoire un oncle vit dans un immeuble (depuis 4 ans) qui doit être habité à 60%, et pas mal de logement sont à vendre, mais personne n’achète, ils attendent du plus neuf ou du mieux.

Mais surtout tous ces logement sont destiné à qui ?

La ville exacte c'est YuShu entre ChangChung et Harbin, et la route entre Harbin et Yushu est déprimante, des usines à l'abandon, des chantiers qui ont l'air abandonné, des grands ensembles au milieu de nul part.

Alors ce tableau vous le connaissez, mais bulle immobilière ou pas ?
Car quand j'en parle à ma femme elle me dit, "mais non ils ont arrêté de construire des nouveaux logements".
"Il y a des millions de chinois qui ont besoin de logement", "ça peut pas perdre de valeur".

Si qqun à des chiffres, ou des articles (en chinois) qui pourrai illustrer dans sa langue mes craintes d'une bulle immobilière prête à exploser ? Ou des contre-exemples ?

Sinon bulle ou pas bulle ?

Situation Pékin, ShangHai, petite, moyenne ville, pareil ou pas ? Quelles sont les particularités ?

Bref, dites moi tout.

Lien retiré

Mon avis：un mythe relatif.
Ca ne bougera que tres peu dans les grandes villes, car il y regne une pression immobiliere trop forte.
Concernant les autres villes, il y aura un ajustement à la baisse, c'est certain.
Question : à partir de combien de % de baisse, considere t-on qu'il y a eu bulle ?

 

[Crimson]

Mon avis：un mythe relatif.
Ca ne bougera que tres peu dans les grandes villes, car il y regne une pression immobiliere trop forte.
Concernant les autres villes, il y aura un ajustement à la baisse, c'est certain.
Question : à partir de combien de % de baisse, considere t-on qu'il y a eu bulle ?

Ouai... Willfull thinking.. "Too big to fail" c'est ca?

" New house prices declined in 66 of 70 large- and medium-sized cities surveyed, according to China’s National Bureau of Statistics (NBS). Prices fell an average of 0.4 percent on the previous month, ending 5.7 percent lower than a year earlier, according to Lien retiré. It is the biggest year-on-year fall since the national survey began in 2011."

Et c'est le bureau des stats.. Les mecs dont le travail est de depeindre la Chine comme le pays des bisounours..

http://www.ibtimes.com/record-fall-...ws-chinas-slumping-real-estate-market-1850704
http://www.forbes.com/sites/kenrapoza/2015/04/08/shanghai-real-estate-market-dips-again/

 

[Lyka]

Il me semble que pour les étrangers ils ne peuvent pas légalement mettre leur bien en location ?
Ils auraient le droit d'habiter le logement acheté mais pas de le louer "légalement". Info ou intox ?

Quelqu'un en avait parlé sur le forum. Il semble qu'il y ait une période de 5 ans à respecter avant de pouvoir louer.

 

[- Résistons -]

Il me semble que pour les étrangers ils ne peuvent pas légalement mettre leur bien en location ?
Ils auraient le droit d'habiter le logement acheté mais pas de le louer "légalement". Info ou intox ?

A ma connaissance, le logement achete par un etranger doit etre habite par le meme etranger...Pas de location. (Enfin, ca depend des provinces, mais pour Shanghai il te font meme signe un papier pour t engager a ne pas acheter un autre appartement)
Avant d acheter, il y a d autres conditions comme resider 1 an au minimum dans la ville en question et/ou avoir un contrat de travail... ... ..
Pas evident. Et les terrains, comme pour les chinois, juste pas possible pour un particulier.

 

[Silouane]

Donc si je résume :

Sur la construction d'un grand ensemble :
- Les entreprises chargées de la construction se font du blé.
- Les promoteurs se font du blé
- Les propriétaires qui spécule sur la valeur des biens, se font du blé.
- Les petits propriétaires, peuvent ou non se faire une plus-value (très variables j'imagine selon l'endroit)
- Les autorités se font bu blé.

Donc les seuls pigeons finalement, ce sont qui "doivent" acheter en vue d'assurer un avenir pour leur famille.
Et ceux qui n'ont pas les moyens de se payer un appart.

Et tous les logements qui restent invendus ou inhabités, et tous ces chantiers à l'abandon, qu'est ce que c'est ? Des promoteurs qui se sont cassé les dents ? Des histoires de corruption ?

Je pense aussi que la bulle ne va pas exploser, mais se dégonfler tranquillement.
D'une le marché étant saturer l'offre plus haute que la demande, naturellement il devrait y avoir un équilibrage. Plus les réglementations que sort le gouvernement.

Mais sur la durée de vie de ces constructions, ça doit là aussi être fonction de pas mal de paramètres, mais on estime à combien la durée de vie ? 50 ans, 100 ans ?

Et autre chose : Un économiste estimait en 2008 que les pots-de-vin (commissions grises) représentaient 20% du prix de vente des logements neufs...

 

[Silouane]

A ma connaissance, le logement achete par un etranger doit etre habite par le meme etranger...Pas de location. (Enfin, ca depend des provinces, mais pour Shanghai il te font meme signe un papier pour t engager a ne pas acheter un autre appartement)
Avant d acheter, il y a d autres conditions comme resider 1 an au minimum dans la ville en question et/ou avoir un contrat de travail... ... ..
Pas evident. Et les terrains, comme pour les chinois, juste pas possible pour un particulier.

A Shanghai et à Pékin, un étranger peut acheter un bien et le louer, c'est ce que je fais. Je n'ai jamais entendu parler de cette loi.

 

[- Résistons -]

A Shanghai et à Pékin, un étranger peut acheter un bien et le louer, c'est ce que je fais. Je n'ai jamais entendu parler de cette loi.

"The rule required that foreigners only use and dwell in the house themselves and not buy a house for other purposes."
Apres cela reste possible mais il y a des conditions:
"- Foreign organizations and foreign individuals who want to buy houses in Beijing, other than for their own needs, should apply to set up a foreign company first.
- If they want to buy houses to rent or sell or change them for commercial use, they should apply to set up a foreign company and obtain an operations certificate. "
http://www.china.org.cn/english/LivinginChina/220516.htm

A ma connaissance, cela n a pas evolue depuis.

 

[Silouane]

Lol, il faut que je vois le texte chinois pour vraiment y croire.
Je loue à des locataires depuis 10 ans... Jamais entendu parler de ça.
Merci.

 

[Busko]

Stipulons mes amis, stipulons.

 

[Corius]

Mais sur la durée de vie de ces constructions, ça doit là aussi être fonction de pas mal de paramètres, mais on estime à combien la durée de vie ? 50 ans, 100 ans ?

Ici, on n'est pas propriétaire ad vitam eternam. Le bail d'achat en Chine existe pour 2 durées : 40 ans et 70 ans. Après le bail, le terrain/bâtiment redevient propriété de l'état. Et je suppose qu'à ce moment-là les bâtiments sont détruits quasi systématiquement et que ça permet de changer complètement le plan d'urbanisme.

 

[Crimson]

Lol, il faut que je vois le texte chinois pour vraiment y croire.
Je loue à des locataires depuis 10 ans... Jamais entendu parler de ça.
Merci.

Pas le texte sous les yeux mais je te confirme qu'un logement, achete par un etranger, ne peut etre utiliser que comme ton logement personnel et en aucun cas comme une source de revenu (location a tiers).. Tant mieux si le fisc te laisse tranquille, mais sache qu'un jour ou l'autre tu risuqes de finir avec les doigts dans la porte...
Tu peux verifier aupres de n'importe quel avocat.

 

[lexer]

Personnellement je ne crois pas du tout à l'éclatement de la bulle,et ceci pour deux raisons qui font que la demande de logements est excessivement forte.

L'exode rural est loin d'être fini en Chine. Des millions de ruraux arrivent chaque année dans les villes, ils doivent se loger.

De plus, chaque mariage célébré en Chine, égale un achat d'appartement.

Les prix élevés n'empêchent pas l'achat de bien immobilier même pour les plus pauvres. Les chinois se débrouillent toujours pour le financement, dette à long terme contractée auprès de banques plus ou moins officielles, prêts de la famille proche et éloignée... Chacun achète son bien en fonction de ses possibilités, plus ou moins grande ville, proximité ou non du centre... Dans les petites villes, on trouve encore du neuf à 3000 le m2.

Le marché semble avoir trouvé son équilibre, la demande de logement est intarissable presque illimitée, je ne vois pas pourquoi il y aurait ce fameux éclatement de la bulle

 

[Alplob]

Personnellement je ne crois pas du tout à l'éclatement de la bulle,et ceci pour deux raisons qui font que la demande de logements est excessivement forte.

L'exode rural est loin d'être fini en Chine. Des millions de ruraux arrivent chaque année dans les villes, ils doivent se loger.

De plus, chaque mariage célébré en Chine, égale un achat d'appartement.

Les prix élevés n'empêchent pas l'achat de bien immobilier même pour les plus pauvres. Les chinois se débrouillent toujours pour le financement, dette à long terme contractée auprès de banques plus ou moins officielles, prêts de la famille proche et éloignée... Chacun achète son bien en fonction de ses possibilités, plus ou moins grande ville, proximité ou non du centre... Dans les petites villes, on trouve encore du neuf à 3000 le m2.

Le marché semble avoir trouvé son équilibre, la demande de logement est intarissable presque illimitée, je ne vois pas pourquoi il y aurait ce fameux éclatement de la bulle

Ce que tu dis est vrai mais j'ai malgre tout des doutes sur la soutenabilite du systeme. Sachant qu'en France l'immobilier est considere cher (alors que pour 100 000 euros on peut avoir quelque chose de correct - hors region parisienne évidemment), je me souviens avoir une eu une discussion avec un collegue chinois qui a achete un appartement 'classique' a 2,2M RMB a Qibao (banlieue ouest de Shanghai, sur la ligne 9) alors que son salaire net était inferieur a 7000 RMB! (soit moins que le SMIC). Les chinois gagnent moins que les français mais achètent beaucoup plus cher. Je ne vois comment cela peut durer.

 

[remi/huanhuan]

Personnellement je ne crois pas du tout à l'éclatement de la bulle,et ceci pour deux raisons qui font que la demande de logements est excessivement forte.

L'exode rural est loin d'être fini en Chine. Des millions de ruraux arrivent chaque année dans les villes, ils doivent se loger.

De plus, chaque mariage célébré en Chine, égale un achat d'appartement.

Les prix élevés n'empêchent pas l'achat de bien immobilier même pour les plus pauvres. Les chinois se débrouillent toujours pour le financement, dette à long terme contractée auprès de banques plus ou moins officielles, prêts de la famille proche et éloignée... Chacun achète son bien en fonction de ses possibilités, plus ou moins grande ville, proximité ou non du centre... Dans les petites villes, on trouve encore du neuf à 3000 le m2.

Le marché semble avoir trouvé son équilibre, la demande de logement est intarissable presque illimitée, je ne vois pas pourquoi il y aurait ce fameux éclatement de la bulle

Bonjour,
La demande existe, mais l'évolution économique risque de changer les choses dans certains endroits:

- Financement: on pouvait s'endetter au max sur plusieurs années car la croissance économique et l'inflation payaient une partie de l'appartement. Pour l'instant, les gens continuent à croire que le rythme va rester soutenu mais quelques années au ralenti risque de changer les idées.

- Exode rural: oui mais vers quel type de ville? Ca ne vaut plus le coup de venir sur la cote pour travailler depuis la campagne. Les petites villes, avec des charges réduites, offrent des salaires qui permettent de vivre tout en restant proche de sa famille.

- Mariage: hormis quelques pintades du style de la future femme de mon beau-frère, beaucoup de jeunes femmes commencent à comprendre que les dettes contractées au moment du mariage vont être remboursées à 2 pendant plusieurs années.... Il suffit que l'effort nécessaire pour rembourser soit plus important (cf point 1) et il va y avoir désinflation sur le pack nécessaire pour se marier.

Mon opinion:
- Grandes villes avec efforts au max pour les gens qui achètent: correction proportionnelle à la baisse de croissance.
- Petites villes: équilibre voir augmentation selon l'attractivité locale (une usine qui s'installe par ex).

Rémi

 

[ANUSTART]

Un point important c’est qu’une partie des taxes payées par les chinois part dans l’investissement et elle est prise en compte lors de la demande d’un prêt.

Par exemple, J’ai un ami chinois qui avait acheté un appartement (50~60m2) sur Shanghai il y a 2 ans ; c’était de l’ordre de 1.2~1.8million (je ne me rappelle plus du chiffre exacte). Il m’avait raconté que le gouvernement offrait a l’époque de payer 20~30% du prix afin d’encourager les gans à acheter. Et puis en prenant en compte des taxes qu’il payerait de son salaire sur 30 ans; il lui reste à payer genre moins de 900KRMB sur 30 ans…

Je ne connais pas la situation financière de mon pote, mais bon ça lui coutera 2500RMB par mois sur 30 ans, ce qui n’est pas énorme. La majorité des chinois jouent sur ca car s’ils n’investissent pas ils ne toucheront pas cette partie de leurs benefits.

Un autre exemple ; une employé que je viens de recruter m’a demandé de ne pas lui payer les premiers X mois de son salaires mais au lieu que je lui remplisse son social bienfit partie investissement. Elle était sans travail pendant un an pour prendre soins de leurs 2eme enfant et là elle reprend le travail car elle veut acheter un nouveau appartement avec son marie.

Ce que je veux dire c’est que de loin, tout semble « easy » et tout le monde le fait. Par contre, dans le cas d’une crise ca a un double effet et c’est là où ça va faire mal…. En fait, perdre son travail voudrais dire deux chose :

1- Perdre son monthly incom avec lequel il est sensé payé sa vie et les prêts bancaires.​

2- Perdre la partie brute de son salaire qui part vers les benefits et donc la partie de l’investissement. Soudain son prêt bancaire augmenterait par X%...​

Certes une crise économique fera du mal là où elle tombe, en Chine ou ailleurs, par conte ici l’effet sera de plus en plus important et ça fera certainement un effet dominos amplifier qui écroulera pas mal de secteurs.

 

[Chamie]

Ici, on n'est pas propriétaire ad vitam eternam. Le bail d'achat en Chine existe pour 2 durées : 40 ans et 70 ans. Après le bail, le terrain/bâtiment redevient propriété de l'état. Et je suppose qu'à ce moment-là les bâtiments sont détruits quasi systématiquement et que ça permet de changer complètement le plan d'urbanisme.

Alors ce que j'ai compris de cette histoire de 70 ans, c'est pas ça du tout. Il s'agit d'un minimum du "droit de jouissance du bien". En gros quand tu achètes l'état te garantit que tu pourra utiliser ton bien au minimum 70 ans, durant cette période tu es protégé contre d'éventuels travaux qui impliqueraient la destruction de ton bien.

Une fois ces 70 ans écoulé, si il y a un projet là ou tu habites, tu n'as d'autre choix que d'accepter l'offre de reprise du bien faite, car ta "couverture" est expiré. Par contre si aucun projet, tu peux y vivre 350 ans sans soucis.

En gros ce n'est pas une limite sur la propriété, mais sur l'assurance du "droit de jouissance".

Ce que ma femme m'a expliqué. J'ai pas vérifié plus que ça.

Ensuite elle m'a aussi dit que si l'état a vraiment besoin de ton terrain, 70 ans ou pas, ils peuvent te le prendre. (En gros comme en France quoi. ^^)

70 pour du neuf, 40 pour un rachat ? Et je sais aussi que tu peux racheter des biens avec la période déjà entamé.

 

[manu]

Ce que tu dis est vrai mais j'ai malgre tout des doutes sur la soutenabilite du systeme. Sachant qu'en France l'immobilier est considere cher (alors que pour 100 000 euros on peut avoir quelque chose de correct - hors region parisienne évidemment), je me souviens avoir une eu une discussion avec un collegue chinois qui a achete un appartement 'classique' a 2,2M RMB a Qibao (banlieue ouest de Shanghai, sur la ligne 9) alors que son salaire net était inferieur a 7000 RMB! (soit moins que le SMIC). Les chinois gagnent moins que les français mais achètent beaucoup plus cher. Je ne vois comment cela peut durer.

Je pense que son apport initial, est certainement supérieur à 50 %.
Sinon, combien devrait-il rembourser chaque mois et sur combien d'années ?