Chine : la baisse de l'immobilier fait craindre des faillites en cascade

[- Résistons -]

A propos:
En anglais.
"New home sales fell for the second straight month in Shanghai in August amid weak sentiment.

The sales of new homes, excluding government-funded affordable housing, fell 6.7 percent from July to 654,000 square meters, the lowest volume in three months, Shanghai Deovolente Realty Co said in a report released yesterday.

"Despite a cooler-than-expected weather in August, most homeseekers continued to take a 'wait-and-see' attitude as they hope for significant price cuts by developers," said Lu Qilin, a Deovolente researcher.

But few developers have offered attractive discounts — a major reason for the sluggish sales, Lu said.

The average cost of a new home fell 0.3 percent from July to 26,290 yuan (US$4,276) per square meter. "
Shanghai Daily

 

[Dui ni shuo de dui]

Impossible à Paris !

Nos ancêtres ont, pour bâtir la Ville Lumière, été des feignasses : plutôt que d'aller chercher les pierres à la campagne pour construire les immeubles, ils ont exploité des carrières souterraines, juste sous leurs pieds.

Résultat : le sous-sol de Paris est un véritable gruyère (expression totalement infondée, car comme vous le dira n'importe quel Suisse digne de ce nom, le gruyère n'a pas de trous), parsemé de carrières, reliées par des galeries,...
De plus il y a des nappes phréatiques peu profondes, et surtout un sous-sol constitué en grande partie de gypse, minéral qui a la fâcheuse tendance à se dissoudre facilement, laissant parfois de gigantesques cavités qui ne demandent qu'à s'effondrer pour peu que le poids de ce qu'il y a au dessus soit un peu trop important.

Bref des conditions pas très favorables à l'érection de gratte-ciels....

Si les immeubles Parisiens sont pour la plupart limités à 6 étages (+1 pour les chambres de bonnes), ce n'est pas seulement pour respecter le sens de l'esthétique du Baron Haussmann, mais aussi pour éviter que les appartements du 10ème étage ne se retrouvent un jour au 3ème sous-sol !!!

En fait, en tout cas d'apres ce que je sais, le probleme n'est pas vraiment la. On peut toujours faire des fondations profondes ou construire une tour sur des sortes de pilotis profondement ancres dans le sol. Les tours de Pudong sont construites selon ce principe d'ailleurs.

Le principal probleme c'est les normes et lois inherentes a la hauteur de l'immeuble. Deja, il est tres complique d'obtenir un permis de construire pour ce type de batiments. Les riverains vont pleurnicher, creer des associations, contacter les journaux et autres pour mettre des batons dans les roues du projet, etc.
Ensuite, comme les fondations sont plus profondes, le risque de tomber sur un site archeologique lors de la construction est important. Dans ce cas les travaux sont suspendus jusqu'a ce que les fouilles soient achevees au pire, au mieu ca retarde de quelques semaines/mois.
Enfin, dans un immeuble de plus de 9 etages je crois, il est necessaire d'avoir en permanence un pompier present sur place. Donc les frais sont vite tres eleves d'autant plus qu'il doit y avoir tout un paquet de normes a la con dans le meme style qui font exploser le prix.

Le principal probleme me semble donc etre la complexite legale et la rentabilite financiere d'un tel projet, plus que la complexite technique.

 

[Fizz]

En fait, en tout cas d'apres ce que je sais, le probleme n'est pas vraiment la. On peut toujours faire des fondations profondes ou construire une tour sur des sortes de pilotis profondement ancres dans le sol. Les tours de Pudong sont construites selon ce principe d'ailleurs.

Le principal probleme c'est les normes et lois inherentes a la hauteur de l'immeuble. Deja, il est tres complique d'obtenir un permis de construire pour ce type de batiments. Les riverains vont pleurnicher, creer des associations, contacter les journaux et autres pour mettre des batons dans les roues du projet, etc.
Ensuite, comme les fondations sont plus profondes, le risque de tomber sur un site archeologique lors de la construction est important. Dans ce cas les travaux sont suspendus jusqu'a ce que les fouilles soient achevees au pire, au mieu ca retarde de quelques semaines/mois.
Enfin, dans un immeuble de plus de 9 etages je crois, il est necessaire d'avoir en permanence un pompier present sur place. Donc les frais sont vite tres eleves d'autant plus qu'il doit y avoir tout un paquet de normes a la con dans le meme style qui font exploser le prix.

Le principal probleme me semble donc etre la complexite legale et la rentabilite financiere d'un tel projet, plus que la complexite technique.

Tu m'apprends quelque chose! Tu es sur de ça?

 

[Chris-Strasbourg]

En fait, en tout cas d'apres ce que je sais, le probleme n'est pas vraiment la. On peut toujours faire des fondations profondes ou construire une tour sur des sortes de pilotis profondement ancres dans le sol. Les tours de Pudong sont construites selon ce principe d'ailleurs.

Le principal probleme c'est les normes et lois inherentes a la hauteur de l'immeuble. Deja, il est tres complique d'obtenir un permis de construire pour ce type de batiments. Les riverains vont pleurnicher, creer des associations, contacter les journaux et autres pour mettre des batons dans les roues du projet, etc.
Ensuite, comme les fondations sont plus profondes, le risque de tomber sur un site archeologique lors de la construction est important. Dans ce cas les travaux sont suspendus jusqu'a ce que les fouilles soient achevees au pire, au mieu ca retarde de quelques semaines/mois.
Enfin, dans un immeuble de plus de 9 etages je crois, il est necessaire d'avoir en permanence un pompier present sur place. Donc les frais sont vite tres eleves d'autant plus qu'il doit y avoir tout un paquet de normes a la con dans le meme style qui font exploser le prix.

Le principal probleme me semble donc etre la complexite legale et la rentabilite financiere d'un tel projet, plus que la complexite technique.

Tu as raison, les solutions techniques existent, mais elles ont un coût (qui dégrade la rentabilité financière, comme tu l'indiques)

 

[Crimson]

Tu m'apprends quelque chose! Tu es sur de ça?

Je plussoie Dui. Les solutions techniques sont evidentes.
Si le sol etait le probleme, il n'y aurait pas de tour a PuDong non plus, qui n'est qu'un gigantesque marais.
C'est pour ca que tu voies SFE bosser des mois/annees avant l'arriver des gars de SCG.

Le principal probleme me semble donc etre la complexite legale et la rentabilite financiere d'un tel projet, plus que la complexite technique.

Comme a peu pres tout projet en France.....

 

[Fizz]

Je plussoie Dui. Les solutions techniques sont evidentes
Si le sol etait le probleme, il n'y aurait pas de tour a PuDong non plus, qui n'est qu'un gigantesque marais.

Je parlais du pompier.

 

[Zed]

Je n'étais pas au courant de çà non plus mais Dui a vraisemblablement raison (peut être pas sur le nombre d'étages):
http://fr.wikipedia.org/wiki/Immeuble_de_grande_hauteur

Au delà de 50 mètres de hauteur :
"présence permanente d'une équipe de sécurité incendie financée par les utilisateurs de l'immeuble"

 

[Crimson]

Je parlais du pompier.

My bad, il me semble que c'est correct mais je ne suis pas certain a 100%, je croyais que c'etait 12 etages. De plus j'ai comme un doute sur le fait que toutes les tours de banlieux aient des pompiers lol... On en entendrait malheureusement plus souvent parler...

Anyway "please quote correctly next time"!

 

[Dui ni shuo de dui]

Tu m'apprends quelque chose! Tu es sur de ça?

C'est mon Papy qui m'a dit ca.
Je me souviens plus du nombre exact d'etages minimum mais il m'a explique que c'est pour cette raison qu'il avait choisi un appartement dans une tour moins haute que celle qu'il prevoyait a l'origine, autrement il aurait eu nettement plus de charges.

 

[lexer]

Ceux qui ont acheté durant les 5 dernières années ont du souci à se faire ...

Ceux qui ont acheté bien avant, ils peuvent encore récupérer leur mise plus une certaine plus value ...

Ne pas oublier dans le calcul ce qui a été économisé en loyer pendant toutes ces années. T'as claqué combien en loyer Orang depuis 14 ans que tu es en Chine ?

 

[Orang Malang]

Ne pas oublier dans le calcul ce qui a été économisé en loyer pendant toutes ces années. T'as claqué combien en loyer Orang depuis 14 ans que tu es en Chine ?

(0 + 0) x 14 = 0

Ton exemple est intéressant, mais je ne suis pas un bon candidat pour l'étayer ...

 

[Fizz]

(0 + 0) x 14 = 0

Je le savais bien que tu dormais dans ton camion (private joke)

 

[Orang Malang]

Je le savais bien que tu dormais dans ton camion (private joke)

Depuis que j'ai aménagé le conteneur, j'ai un duplex (private answer to the joke) ...

 

[Mathieu]

Ne pas oublier dans le calcul ce qui a été économisé en loyer pendant toutes ces années. T'as claqué combien en loyer Orang depuis 14 ans que tu es en Chine ?

Les revenus locatifs sont pourris en Chine.

Un appart de 110m2 a 6 500 000 rmb dans le centre de shanghai te rapporte environ 10000 rmb / mois (meuble).

A titre de comparaison un meuble de 38m2 qui vaut moitiee moins cher dans le centre de paris sur paris c'est 1300 euro / mois

Donc tes revenus locatifs sont moitie moindre qu'a paris pour un montant investi egal.

En plus si tu dois emprunter, en france tu peux emprunter a des taux bas alors qu'en chine les taux sont deux a trois fois plus eleves.

Le marche de l'immo chinois n'est jouable que si tu fais une plus value monstre, comme c'etait le cas avant.

 

[Fizz]

Donc tes revenus locatifs sont moitie moindre qu'a paris pour un montant investi egal.

Un petit bémol: en Chine, le loyer est net d’impôts. Pas en France. Tu perds facilement 25% du loyer en taxes et frais divers.
De plus en Chine, pas de taxe foncière. Juste des frais de "management".
Au final, en terme de rendement net, pas sur qu'il y ait une grosse différence.

 

[Mathieu]

Un petit bémol: en Chine, le loyer est net d’impôts. Pas en France. Tu perds facilement 25% du loyer en taxes et frais divers.
De plus en Chine, pas de taxe foncière. Juste des frais de "management".
Au final, en terme de rendement net, pas sur qu'il y ait une grosse différence.

Ok mais dans ton hypothèse tu gagnes toujours 50% de plus à Paris qu'a Shanghai sur ton revenu locatif net.
Sachant de surcroît que si tu parles de taxes/coûts, il faut alors également intégrer les coûts inhérents au fait de mettre ton argent en Chine (conversion, blocage / délais /conseils pour sortir l'argent du pays, etc...).